屋根のひさし・植木の枝・水道管が隣地にはみ出していると、売却時に大きな障害になります。越境物の種類別の対処方法と、覚書による解決手段を実例で解説します。
はじめに
古い住宅地では、屋根のひさしが隣地に数センチ出ている、敷地境界線を越えて植木の枝が伸びている、給排水管が隣地の地下を通っている、といった「越境物」のトラブルが頻繁に見つかります。長年住んでいる間は問題にならなくても、売却を機に境界確認をすると越境が発覚し、契約交渉が難航することがあります。本記事では越境物の典型例、売却時の対処方法、覚書による解決手段を、苫小牧の現場事例を交えて解説します。
越境物の典型パターンと発見方法
越境物の代表例は次の4種類です。(1)建物の越境:屋根のひさし・出窓・雨樋・室外機の架台などが隣地空間に張り出しているケース、(2)植栽の越境:庭の樹木の枝・根が隣地に伸びているケース、(3)構造物の越境:ブロック塀・フェンス・物置などが境界線をまたいで設置されているケース、(4)地下埋設物の越境:給排水管・ガス管・電線などが隣地の地下を通過しているケースです。とくに昭和築の戸建てでは、建築当時の図面と現況が一致しないことが多く、境界確定の立ち会い時に初めて越境が発覚するケースも珍しくありません。発見のためには、境界確定の測量を行うことが最も確実で、隣地所有者との立ち会いを通じて互いの認識を擦り合わせます。
売却時の対処方法
越境が発覚した場合の対処は、(1)是正する、(2)現状維持で売却し買主に引き継ぐ、(3)隣地所有者と覚書を交わす、の3パターンに分かれます。是正する場合、ひさしの切り取りや塀の移設は数十万円〜数百万円の費用がかかり、構造体に手を入れる場合は建物の耐久性にも影響します。植栽の越境は数万円の剪定費用で解決でき、最も是正しやすいタイプです。現状維持で売却する場合は、買主に越境の事実を重要事項説明書に明記し、買主の納得を得たうえで契約します。価格に1〜5%の値引きを反映して合意するケースが多いです。最も現実的な解決策が(3)の覚書で、是正費用をかけずに将来トラブルを予防できます。
越境物に関する覚書の書き方
越境覚書は、隣地所有者との間で「現状を相互に確認し、将来建替え等のタイミングで是正する」ことを文書化する合意書です。記載項目は、(1)越境物の特定(種類・位置・寸法)、(2)現況の相互確認、(3)是正の条件(建物の建替え時等)、(4)所有者が変わった場合の継承、(5)双方の押印・日付、の5項目が標準です。覚書があれば、買主と買主の銀行は越境を許容しやすく、売却が円滑に進みます。隣地所有者との関係が良好なうちに覚書を作成しておくのがコツで、所有者が代替わりした後では合意形成が難しくなります。苫小牧では地縁の強いエリアでは口頭の合意で長年済ませているケースも多いですが、売却を機に必ず文書化することをおすすめします。文面に不安があれば土地家屋調査士や司法書士に下書きを依頼すると、数万円で対応してもらえます。
まとめ
越境物は売却時の交渉障害になるため、境界確定と同時に確認し、是正・現状維持・覚書のいずれかで処理することが重要です。最も現実的な解決策が覚書の作成で、5つの記載項目を押さえれば自作も可能ですが、不安があれば専門家にお任せください。バナナハウス株式会社では越境物の調査から覚書作成のサポートまで対応し、苫小牧の現場でスムーズな売却を実現します。境界確認で気になる点があれば、ぜひ早めにご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
