住宅ローンの返済が困難になったとき、競売を待つか任意売却に踏み切るかで結果が大きく変わります。両者のメリット・デメリットと、決断のタイミングを実務的に解説します。
はじめに
失業・病気・離婚などで住宅ローンの返済が困難になった場合、滞納が3〜6ヶ月続くと金融機関は競売の手続きを開始します。何もしないまま競売に至ると市場価格より大幅に安い金額で強制的に売却され、残債と精神的負担の両方が重くのしかかります。一方、競売が始まる前に「任意売却」という選択肢を取れば、市場価格に近い金額で売却でき、その後の生活再建もしやすくなります。本記事では任意売却と競売の違い、決断のタイミング、苫小牧での相談先について整理して解説します。
競売の流れと不利な点
住宅ローン滞納が3〜6ヶ月続くと、金融機関は保証会社に代位弁済を請求し、債権が保証会社に移ります。その後、保証会社は裁判所に競売を申立て、裁判所が物件を強制的に売却します。競売の手続きには6〜12ヶ月かかり、その間にも遅延損害金(年率14%程度)が発生し続けます。競売の不利な点は3つあります。1つ目は売却価格の低さで、競売価格は市場価格の60〜75%程度と大幅に安く落札されることが多いです。2つ目はプライバシーの問題で、競売情報は新聞・インターネット・裁判所掲示板で公示され、近所に売却理由が知られてしまいます。3つ目は強制退去で、買受人が決まると一定期間内に退去を求められ、引越し費用も自己負担です。
任意売却の流れとメリット
任意売却は、住宅ローン滞納が始まった段階で金融機関と交渉し、市場価格で売却することを認めてもらう方法です。金融機関の同意を得たうえで通常の仲介取引と同じ流れで売却するため、競売より高い価格で売れる可能性が高く、苫小牧の実勢で市場価格の85〜95%程度の成約が見込めます。任意売却の流れは、(1)金融機関に任意売却の相談、(2)査定・売却活動開始、(3)買主決定・売買契約、(4)金融機関と残債処理の交渉、(5)決済・引渡し、の5ステップです。所要期間は3〜8ヶ月で、競売より早く処理が完了することもあります。メリットは、(1)市場価格に近い売却が可能、(2)プライバシーが守られる、(3)引越し費用が売却代金から控除されるケースがある、(4)残債の返済計画を金融機関と協議できる、の4点です。
決断のタイミングと相談先
任意売却を選ぶなら、滞納初期〜中期(滞納1〜4ヶ月目)が動き出しのタイムリミットです。滞納6ヶ月を超えて競売開始決定通知が届いてからでは、任意売却の選択肢が狭まります。具体的には、ローン返済が苦しくなったと感じた時点で、まず金融機関に「返済猶予(リスケジュール)」を相談し、それでも難しい場合は早めに任意売却に踏み切る判断が必要です。任意売却の相談先は、(1)不動産仲介会社、(2)任意売却専門会社、(3)弁護士、の3つです。仲介会社では金融機関との交渉に慣れた担当者がいる会社を選ぶことが重要で、苫小牧では地元密着型の会社が地域の金融機関との連携が取りやすい傾向があります。任意売却専門会社は経験豊富ですが、首都圏中心の業者が多いため、北海道の物件は地元の不動産会社のほうが実情に詳しいです。弁護士は債務整理を含む全体的な解決を望む場合に有効です。
まとめ
ローン返済が困難になったときの選択肢は、競売を待つか任意売却に踏み切るかの2つで、任意売却のほうがあらゆる面で有利です。決断のタイムリミットは滞納6ヶ月以内で、それを過ぎると選択肢が狭まります。バナナハウス株式会社では任意売却の経験を持つ担当者が在籍しており、金融機関との交渉から決済まで一貫してサポートします。デリケートなご相談ですが、早期のご相談ほど選べる手段が多くなりますので、お一人で悩まずぜひお声がけください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
