買主が決まってから引渡しまでは、おおよそ1〜3ヶ月かかります。買付申込・契約・住宅ローン承認・決済の4つのステップで何が起こり、売主は何をするのかを時系列で解説します。
はじめに
売却活動が実を結び、買主から「購入したい」という申し出が入ると、ここから契約・決済までの実務が始まります。この期間は予想以上にやることが多く、書類の準備、銀行との抵当権抹消手続き、引越しの段取り、買主との細かな取り決めなど、並行して進めるタスクが10を超えます。本記事では、申込みから引渡しまでの全工程を4ステップに分け、それぞれで売主が何をすべきか、典型的な所要日数とあわせて整理します。
ステップ1：買付申込書の受領と条件調整
買主が物件購入の意思を固めると、不動産会社を通じて「買付申込書(購入申込書)」が売主に届きます。買付申込書には希望購入価格、手付金額、住宅ローン利用の有無、引渡し希望日、特約事項などが記載されており、これが価格交渉のスタートラインです。売主はこの内容を確認し、合意するか修正案を出すかを2〜3日以内に判断します。複数の買主から同時に申込が入った場合、価格・条件・住宅ローン承認の確実性を比較し、最も契約成立可能性の高い相手を選ぶのが定石です。買付申込は法的拘束力が弱いため、申込後にキャンセルされるケースも一定数あります。手付金が高く、ローンの事前審査が通っている買主を優先する判断が安全です。
ステップ2：売買契約の締結
条件が合意できると、宅地建物取引士による重要事項説明を経て売買契約を締結します。契約日には買主から手付金(通常は売買価格の5〜10%、苫小牧では100〜200万円程度が多い)を受領し、売買契約書に双方が署名押印します。売主が当日用意する書類は、本人確認書類(運転免許証等)、実印、印鑑証明書(発行3ヶ月以内)、登記識別情報通知(または権利証)、固定資産税納税通知書、収入印紙です。収入印紙代は契約金額により異なり、1,000万円超〜5,000万円以下で1万円、5,000万円超〜1億円以下で3万円です。契約後の手付解除期間は通常1〜2週間で、その期間内であれば買主は手付放棄、売主は手付金の2倍返しで契約を解除できます。
ステップ3：住宅ローン承認待ちと決済準備
契約後、買主は住宅ローン本審査を申し込みます。事前審査が通っていても本審査で否決される可能性はゼロではなく、承認まで通常2〜4週間かかります。この期間に売主が進めるべきことは、(1)抵当権抹消手続きの準備として住宅ローン残債の繰上完済日の確認、(2)引越し・転居先の確定、(3)決済日に必要な書類の最終確認、の3点です。抵当権抹消には金融機関から「抵当権抹消書類一式」を発行してもらう必要があり、繰上完済の連絡から書類受領まで2〜4週間かかるため、決済日の1ヶ月前には金融機関に連絡しておくのが安全です。
ステップ4：決済・引渡し
住宅ローンが承認されると決済日を確定し、当日に売主・買主・仲介担当者・司法書士・買主側の金融機関が一堂に会します(オンライン決済が増えていますが、苫小牧ではまだ対面式が主流です)。決済の流れは、(1)司法書士が登記書類を最終確認、(2)買主が残代金を売主の口座に振り込む、(3)入金確認後、売主は鍵と関係書類を買主に引き渡す、(4)司法書士が法務局へ所有権移転と抵当権抹消を申請、という順です。所要時間は1〜2時間で、当日中にすべての手続きが完了します。決済が無事終わると、売主は仲介手数料の残金(通常は契約時と決済時で半金ずつ支払う形)を仲介会社に支払って一連の取引が完結します。
まとめ
売買契約の流れは申込・契約・ローン承認・決済の4ステップで、合計1〜3ヶ月が標準的な所要期間です。売主側でやるべきことは多岐にわたりますが、各ステップで何が必要かを事前に把握しておけば慌てずに進められます。バナナハウス株式会社では各ステップごとのチェックリストをお渡しし、漏れのない段取りで決済日まで伴走します。「次に何をすればいい？」と迷ったら、いつでもお気軽にご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
