賃貸アパート・マンションを保有する投資家は、毎年の確定申告が必須。家賃収入から経費を差し引いた不動産所得の計算、減価償却の方法、青色申告で65万円控除を受ける手続きまで、不動産投資家が押さえるべき税務知識を解説します。
はじめに
「投資用マンションを買ったが確定申告のやり方が分からない」「経費にできるものはどこまで？」――不動産投資の確定申告は、給与所得者には馴染みが薄く戸惑いも多いところ。家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得には所得税・住民税が課税されますが、減価償却や青色申告特別控除をうまく活用すれば大幅な節税が可能です。本記事では不動産所得の計算方法、経費にできる項目、青色申告のメリット、損益通算による給与所得との相殺など、投資家必須の税務知識を解説します。
不動産所得の計算方法と経費にできる項目
【不動産所得の計算式】
不動産所得 = 総収入金額（家賃収入等） − 必要経費
【総収入金額に含まれるもの】
・家賃収入
・共益費・管理費収入
・礼金（返還しないもの）、更新料
・敷金・保証金のうち返還しない部分
・駐車場収入、看板広告料、自販機収入
【必要経費にできる項目】
1. 租税公課
・固定資産税、都市計画税
・不動産取得税（取得した年）
・登録免許税（取得した年）
・印紙税
・事業税（事業的規模の場合）
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損害保険料
・火災保険料、地震保険料
・施設賠償責任保険料 -
減価償却費
・建物、建物附属設備の減価償却費（後述） -
修繕費
・原状回復工事、設備の修理費
・資本的支出（大規模リフォーム）は減価償却対象 -
借入金利子
・投資用ローンの利息部分（元本は経費にならない）
・建物部分の利息は不動産所得の経費、土地部分の利息は損益通算制限あり -
管理費
・管理会社への管理委託料
・マンション管理組合への管理費（区分所有の場合） -
仲介手数料
・入居者募集の仲介手数料 -
広告宣伝費
・入居者募集のための広告料 -
通信費・交通費
・物件視察、入居者対応のための交通費
・電話代の事業使用部分 -
税理士報酬、司法書士報酬
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専従者給与（青色申告の事業的規模の場合）
【経費にならないもの】
・自宅で使う物の購入費
・所得税、住民税（個人の税金）
・ローン元本の返済
・自分のために使う交通費・通信費
減価償却の計算方法｜建物の構造別償却年数
【建物の法定耐用年数】
不動産投資では「建物」は減価償却資産で、毎年一定額を経費計上できます。
建物の構造別法定耐用年数:
・木造：22年
・木骨モルタル造：20年
・軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下）：19年
・軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）：27年
・重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超）：34年
・鉄筋コンクリート造（RC）：47年
・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）：47年
【中古物件の耐用年数計算】
法定耐用年数を超過した中古物件:
耐用年数 = 法定耐用年数 × 20％
（小数点以下切り捨て、最低2年）
法定耐用年数の一部を経過した中古物件:
耐用年数 = （法定耐用年数 − 経過年数）+ 経過年数 × 20％
（小数点以下切り捨て、最低2年）
例：木造築25年（法定耐用年数22年超過）→ 22年×20％＝4年（小数点切り捨て）
例：木造築15年（法定耐用年数22年の一部経過）→（22−15）+ 15×20％＝7+3＝10年
【減価償却費の計算】
2007年4月以降取得は定額法のみ。
減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率（耐用年数に応じた）
例：苫小牧市内で木造築25年のアパートを建物2,000万円で取得
・耐用年数：4年
・償却率（4年）：0.250
・年間減価償却費：2,000万円×0.250＝500万円
築古物件は耐用年数が短いため減価償却費が大きく、家賃収入を上回って不動産所得が赤字になる「節税効果」が得られます。これが「築古木造アパート投資」が節税商品として人気の理由。
青色申告のメリットと申告手続き
【青色申告の3大特典】
1. 青色申告特別控除（最大65万円）
・事業的規模＋複式簿記＋e-Tax提出（または電子帳簿保存）：65万円控除
・事業的規模＋複式簿記：55万円控除
・上記以外（簡易簿記）：10万円控除
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青色事業専従者給与の経費計上
配偶者・親族に支払う給与を全額経費にできる（白色申告は配偶者86万円、その他親族50万円が上限） -
純損失の繰越控除
不動産所得の赤字を3年間繰り越して翌年以降の所得と相殺可能
【事業的規模の判定】
「5棟10室基準」が一般的基準:
・独立家屋（戸建て）：5棟以上
・アパート・マンション：10室以上
・両方混在：戸建て1棟＝2室換算
事業的規模未満（兼業大家など）でも青色申告は可能ですが、65万円控除や専従者給与は使えず、10万円控除のみ。
【青色申告承認申請】
青色申告するには事前申請が必要:
・新規開業：開業から2か月以内
・継続して事業を行う場合：その年の3月15日まで
「青色申告承認申請書」を税務署に提出。承認後、原則として複式簿記による帳簿付けが必要になります。
【損益通算で給与所得と相殺】
不動産所得が赤字の場合、給与所得など他の所得と損益通算できます。
例：年収800万円のサラリーマンが不動産投資で年間100万円の赤字
・損益通算後の総合課税所得：800万円−100万円＝700万円
・所得税の節税効果：100万円×所得税率20％＝20万円
・住民税の節税効果：100万円×10％＝10万円
・合計約30万円の節税
ただし、土地取得のためのローン利息は損益通算制限あり（赤字部分のうち土地利息相当額は損益通算不可）。築古木造アパート投資による「赤字節税スキーム」が定番化していますが、過度な節税商品は税務調査リスクや出口戦略リスクもあるため慎重に。
まとめ
投資用不動産の確定申告は、家賃収入から経費（租税公課、減価償却、ローン利息、管理費等）を差し引いた不動産所得を計算し申告するもの。青色申告を活用すれば最大65万円控除、専従者給与の経費計上、損失繰越3年など強力な特典を受けられます。築古物件の減価償却を活用した節税スキームは有名ですが、過度な節税商品には注意。バナナハウスでは提携税理士のご紹介もしておりますので、苫小牧市内で投資用不動産の購入・運用をお考えの方はお気軽にご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年5月現在の一般的な情報に基づきます。実際の手続きや控除額は個別事情により異なるため、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
