仲介手数料は売却価格に応じて決まり、3,000万円の取引で約105万円かかります。法定上限額の計算式、値引き交渉の余地、苫小牧の実勢を踏まえて解説します。
はじめに
不動産売却で売主が負担する最大の経費が仲介手数料です。3,000万円の物件なら約105万円、5,000万円なら約171万円と、決して小さくない金額です。仲介手数料には宅地建物取引業法で「上限額」が定められており、これを超える金額を請求することは違法ですが、上限以下なら不動産会社の裁量で設定可能です。本記事では仲介手数料の計算式、値引き交渉が可能なケース、無料・半額をうたう業者の注意点について、苫小牧の実情を踏まえて解説します。
仲介手数料の計算式
宅地建物取引業法で定める仲介手数料の上限は、売買価格(税抜)を3つの区分に分けて計算します。(1)200万円以下の部分は5%、(2)200万円超〜400万円以下の部分は4%、(3)400万円超の部分は3%です。これに消費税10%が加算されます。実務では計算を簡略化した速算式「売買価格×3%+6万円+消費税」がよく使われます。たとえば売買価格3,000万円の場合、3,000万円×3%+6万円=96万円、消費税9.6万円を加えて合計105.6万円となります。売買価格1,500万円なら1,500万円×3%+6万円+消費税=51万円+5.1万円=56.1万円、500万円なら500万円×3%+6万円+消費税=21万円+2.1万円=23.1万円です。2024年7月から、空き家対策として400万円以下の物件は手数料の上限が18万円(税別)に引き上げられたため、低価格帯の物件売却ではこの新ルールも確認してください。
値引き交渉の余地と現実
仲介手数料は「上限以下なら不動産会社の裁量」のため、理論上は値引き交渉が可能です。ただし実際には、上限額(満額)を請求するのが業界の慣行で、苫小牧でも特別な事情がない限り満額が原則です。値引きが成功しやすいケースは、(1)複数物件の同時依頼や買い替えで取引額が大きい、(2)親族や知人など強固な関係性がある、(3)業者から声をかけられた囲い込み案件、などです。これら以外で安易に値引きを求めると、業者の販売活動への力の入れ方が下がり、結果として売却価格そのものが下がってしまう本末転倒な結果になることもあります。仲介手数料は「販売活動への投資費用」と捉え、優秀な業者には満額を支払って熱心に動いてもらうほうが、トータルの手取り額は増えやすいというのが現場の感覚です。
「手数料無料・半額」業者の見極め方
ネット広告で「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」をうたう業者を見かけることがあります。これらの仕組みは大きく分けて2種類で、(1)買主から手数料を取らない代わりに売主から満額取る、(2)売主から取らない代わりに買主から取る、というパターンです。どちらかの片方を無料にして、もう片方から取る構造で、業者の総収入は変わらないため、無料サービス自体は持続可能なビジネスモデルです。ただし「両手取引」を前提とする業者では「囲い込み」が発生しやすく、他社からの買主紹介を断ってでも自社で買主を見つけようとする結果、売却期間が延び価格が下がる懸念があります。手数料無料を選ぶ場合は、囲い込みをしない約束を契約書に明記する、複数業者に同時依頼できる一般媒介契約にする、などの自衛策を取ってください。
まとめ
仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」が上限の目安で、苫小牧では満額請求が標準です。値引き交渉の余地は限定的で、無理な値引きを求めるより、優秀な業者に満額支払って高く売ってもらうほうが手取りは増えます。「手数料無料」の業者は仕組みを理解したうえで、囲い込みリスクに注意して選びましょう。バナナハウス株式会社では仲介手数料の内訳や販売活動の費用配分を透明にお伝えし、納得のいく形でご依頼いただけるよう努めています。手数料に関するご質問もお気軽にどうぞ。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
