マイホームを売却して譲渡益が出ても、3,000万円までは税金がかかりません。適用要件・必要書類・他特例との関係を、確定申告で実際に使えるレベルで詳しく解説します。
はじめに
マイホーム(居住用財産)を売却した際の譲渡所得には、3,000万円の特別控除が適用できる制度があります。たとえば2,000万円で買った家を5,000万円で売った場合、譲渡益3,000万円のすべてが控除されるため、譲渡所得税はゼロになります。所有期間に関わらず使える強力な制度ですが、適用要件や他の特例との併用制限など細かいルールが多く、知らずに申告すると数十万円〜数百万円の損になることがあります。本記事では3,000万円特別控除の要件、申告に必要な書類、注意点を整理して解説します。
適用要件の確認
3,000万円特別控除を受けるには、次の要件をすべて満たす必要があります。(1)自分が住んでいた家屋を売却すること(または家屋とともに敷地・借地権を売却)、(2)住まなくなった日から3年経過する年の12月31日までに売却、(3)売却年の前年・前々年に同じ特例の適用を受けていない、(4)売却年の前年・前々年に住宅ローン控除や買い替え特例の適用を受けていない、(5)親子・夫婦などの特別な関係者への売却ではない、の5項目です。「住んでいた家」かどうかは住民票・公共料金の支払い記録・通勤通学の実態などで判定されます。単身赴任で住民票を移したまま家族が住み続けていた場合などは、家族の居住実態で判定可能です。空き家になっている家を売る場合、住まなくなった日から3年経過する年の12月31日が期限なので、たとえば2023年5月に転居した家を売る場合は2026年12月31日が期限となります。
必要書類と申告手順
特別控除を受けるには、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行います。必要な書類は、(1)確定申告書B(分離課税用の第三表を含む)、(2)譲渡所得の内訳書、(3)売買契約書のコピー(取得時・売却時の両方)、(4)取得費の証明書類(購入時の領収書、不動産取得税の納付書、登記費用の領収書など)、(5)譲渡費用の証明書類(仲介手数料領収書、印紙代、測量費等)、(6)売却した不動産の登記事項証明書、(7)戸籍の附票または住民票の除票(住まなくなった日から2ヶ月以内のもの)、です。取得費の証明書類が見つからない場合、譲渡価額の5%を概算取得費として使えますが、実際の取得費が分かるならその方が大幅に有利です。古い書類でも領収書1枚で数百万円の節税になることがあるため、購入時の書類は必ず探してください。
他の特例との関係と注意点
3,000万円特別控除は他の特例との併用に制限があります。住宅ローン控除との併用は不可で、新居を住宅ローンで買って住宅ローン控除を受ける場合、旧居の売却で3,000万円特別控除を使うとどちらか一方しか選べません。一般に短期(数年)の節税効果は3,000万円特別控除のほうが大きいですが、長期的に住宅ローン控除を受け続けたほうがトータルで有利な場合もあるため、税理士に試算を依頼するのが安全です。買い替え特例(特定の居住用財産の買換えの特例)とも併用不可で、買い替え特例は譲渡益への課税を将来に繰り延べる制度のため、長く住む予定の新居なら買い替え特例、すぐにまた住み替える可能性があるなら3,000万円特別控除、というのが選び方の指針です。共有名義の場合、共有者それぞれが3,000万円特別控除を使えるため、夫婦共有なら最大6,000万円の控除が可能というメリットがあります。
まとめ
3,000万円特別控除はマイホーム売却の譲渡益への課税を大幅に減らす強力な制度で、適用要件さえ満たせば確定申告で必ず使うべきです。住宅ローン控除・買い替え特例との併用不可、共有名義なら2倍適用可能などの細かいルールも押さえてください。バナナハウス株式会社では税理士の紹介や、申告書類のサンプル提供も対応しております。「自分が控除を使えるか分からない」という方も、売却前にお気軽にご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
