固定金利には「全期間固定」と「固定期間選択型（3年・5年・10年など）」の2タイプがあります。家計の安定志向や金利見通しで使い分けが必要です。本記事で違いと選び方を解説します。
はじめに
「将来の金利上昇が不安で固定にしたい」という方は多いですが、固定金利型には「全期間固定」と「固定期間選択型」の2タイプがあり、その違いを理解しないまま選ぶと損をするケースがあります。たとえば全期間固定（フラット35）の金利は2026年5月時点で年1.8〜2.0％、10年固定の当初金利は1.2〜1.4％。一見10年固定がお得に見えますが、10年後の金利再設定で大きく上がる可能性があり、トータルでは全期間固定の方が安かったというケースも珍しくありません。本記事では2タイプの固定金利の仕組み・コスト比較・選び方のポイントを解説します。
全期間固定金利｜完済まで返済額が変わらない安心
全期間固定金利は、契約から完済まで金利が一切変わらないタイプで、代表的なのが住宅金融支援機構と民間銀行が提携する「フラット35」です。2026年5月の借入期間21〜35年の金利は年1.8〜2.0％、20年以下なら1.7〜1.9％程度。さらに省エネ性能や耐震性などの基準を満たすと「フラット35S」となり、当初5年または10年間、金利が0.25〜0.5％引き下げられます。
最大のメリットは家計設計の確実性。30年・35年後まで月々返済が確定するため、教育費・老後資金の計画が立てやすく、共働きから片働きへの転換などライフプランの変化にも対応しやすい点が魅力です。デメリットは変動金利との金利差（約1.3〜1.5％）が大きく、当初の返済負担が重いこと。3,000万円を35年・1.9％で借りた場合、月々返済は約9万7,917円で変動金利より約2万円高くなります。とはいえ、金利が将来1.5％上昇すれば変動と固定の総返済額は逆転する試算もあり、リスク回避の保険料と考えれば妥当な選択です。
固定期間選択型｜戦略的な使い分けが可能
固定期間選択型は、当初3年・5年・10年・15年・20年など一定期間だけ金利を固定し、期間終了後に「変動」か「再固定」かを選び直すタイプです。2026年5月時点の店頭金利は3年固定で年1.0〜1.2％、10年固定で1.2〜1.5％、20年固定で1.5〜1.8％。期間が短いほど当初金利が低く、変動金利より少し高めの水準で固定の安心感を得られるのが特徴です。
メリットは「教育費が集中する10年だけ返済額を確定したい」「10年以内に繰り上げ完済を目指す」といった戦略的な使い方ができること。デメリットは固定期間終了後の金利優遇幅が縮小されることが多く、再設定時の金利が想定外に上がるリスクがある点。たとえば3,000万円を当初10年1.3％で借りた場合、10年後の残債は約2,260万円。残期間25年で金利が2.5％になれば、月々返済は当初より約2万円増えます。10年後の金利水準を予測することは難しく、再固定時の不確実性が最大の難所です。
固定金利が向く人・選び方のポイント
全期間固定（フラット35）が向くのは、(1)将来の金利上昇に強い不安がある、(2)片働き世帯で家計収入が安定的、(3)子育て期間中の支出増を見込んでいる、(4)自営業者・個人事業主で団信に加入できない可能性がある、というケース。返済額が一定なので家計管理がシンプルになる利点があります。
固定期間選択型が向くのは、(1)「子どもが大学を卒業するまでの10年だけ安心したい」など期間限定の固定ニーズがある、(2)10年以内に大きな繰り上げ返済を予定している、(3)変動金利のリスクは取れないが、フラット35の金利は高すぎると感じる、というケース。期間選択時は「固定期間終了後の金利が現在より2％上昇しても払えるか」を試算しておくことが必須。また、当初期間中の優遇幅が大きい商品でも、終了後の優遇幅は事前に確認しておきましょう。
まとめ
固定金利型は「全期間固定＝完全に金利リスクを排除」「固定期間選択型＝期間限定で戦略的固定」と覚えておきましょう。日銀の政策金利が動き始めた2026年は、変動から固定への流れも強まっています。フラット35と固定期間選択型を併用するミックスローンも有効な選択肢。バナナハウスでは苫小牧の地銀・フラット35取扱機関と連携し、お客様のライフプランに合った金利タイプをご提案しています。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年5月現在の一般的な情報に基づきます。実際の手続きや控除額は個別事情により異なるため、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
