2024年改正で大きく使い勝手が向上した相続空き家特例。譲渡後の改修・取壊し可、相続人3人以上の場合の控除額調整など、改正内容を踏まえた実務上の活用ポイント、よくある申告ミス、税理士に相談すべきタイミングを解説します。
はじめに
相続した実家を売却する際の強力な節税制度「被相続人の居住用財産（空き家）の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、2024年1月1日以降の譲渡から大きく改正されました。譲渡後の改修・取壊しでも適用可能になった一方、相続人3人以上の場合は控除額が一人当たり2,000万円に減額。実務上のメリット・注意点が変わっています。本記事では2024年改正後の制度の使い勝手、よくある実務上の失敗例、申告手続きで気を付けるべきポイントを苫小牧市内の事例で解説します。
2024年改正の3つのポイント
【改正ポイント1：譲渡後の改修・取壊しが認められる】
改正前（2023年12月31日以前の譲渡）:
売主が譲渡前に耐震改修または取壊しを実施することが必須。買主にとっては「現状有姿で買いたい」という希望が叶わず、売主の負担も大きい状態でした。
改正後（2024年1月1日以降の譲渡）:
譲渡後に買主が耐震改修または取壊しを行う場合も適用可能。ただし以下の条件:
・売買契約で買主が改修または取壊しを行う旨を明記
・譲渡年の翌年2月15日までに改修完了または取壊し完了
・売主は完了の事実を証明する書類を入手して申告
【メリット】
・売主は解体費用80万〜150万円の事前負担が不要
・買主は古家ありで購入し自分のタイミングで取壊し・改修可能
・取引のハードルが大幅に下がる
【リスク】
・買主が期限内に取壊し・改修を完了しないと売主の特例不適用
・売主は買主の動向を監視する必要
実務的には売買契約に「期限内に取壊し・改修を完了し、その証明書類を売主に提供する」旨の条項を入れ、違反時の損害賠償・違約金を定めることが重要です。
【改正ポイント2：相続人3人以上の場合の控除額調整】
改正前:
相続人何人いても、一人につき3,000万円の特別控除。
改正後:
・相続人2人以下：一人につき3,000万円控除
・相続人3人以上：一人につき2,000万円控除
これは「相続人が多い場合の節税効果が過大」という指摘を受けての改正。実務的には:
・相続人1〜2人の家庭：影響なし
・相続人3人以上の家庭：一人1,000万円ずつ控除額減
例：兄弟3人で実家を共有相続し9,000万円で売却（取得費800万円・譲渡費用200万円）の場合:
・譲渡所得：9,000万円−800万円−200万円＝8,000万円
・各人の譲渡所得：8,000万円×1/3＝2,667万円
・特別控除：2,000万円
・控除後譲渡所得：667万円
・税額（長期譲渡20.315％）：135.5万円
・各人約135万円の納税が必要
改正前なら3,000万円控除で課税ゼロでしたが、改正後は一人約135万円の課税。相続人3人以上の場合、改正の影響は大きいです。
【改正ポイント3：適用期限の延長】
本特例の適用期限が2027年12月31日まで延長（改正前は2023年12月31日まで）。今後も適用期限延長の可能性あり。
よくある実務上の失敗例
【失敗例1：相続後の賃貸で特例不適用】
相続した実家を「固定資産税が高いから誰かに貸して家賃を得よう」と短期間賃貸した結果、本特例が使えなくなったケース。
本特例は「相続開始直前まで被相続人が居住し、相続後に継続して空き家」が要件。一時的な賃貸でも適用不可になります。「とりあえず貸して売却タイミングを見計らう」という発想は本特例の活用上は厳禁です。
【失敗例2：相続後にリフォームして居住】
相続した家を「自分が住もうかリフォームしてみたが、やっぱり売却することにした」というケース。被相続人居住期間と相続人居住期間が連続するため、本特例の「相続後継続して空き家」要件を満たしません。
【失敗例3：相続から3年期限の見落とし】
2024年2月相続の場合、適用期限は2027年12月31日（3年経過日の属する年の12月31日）。期限直前は不動産取引が混雑し、決済が翌年1月にずれ込んで特例不適用になるケースが散見されます。
対策:
・遅くとも相続から2年半が経過する前に売却活動を開始
・買主決定後の決済まで3か月程度の余裕を見る
・冬季の北海道は雪・凍結等で工事が遅れがちなので、より早めに行動
【失敗例4：1981年5月以前の建築の確認漏れ】
本特例は1981年5月31日以前の建築（旧耐震基準）の家屋が対象。「親が住んでいた家だから大丈夫」と思い込み、実は1981年6月以降の建築だったというケース。
建築確認済証、検査済証、登記簿等で確認し、不明な場合は建築士や役所に確認しましょう。
【失敗例5：被相続人が老人ホーム入居中に死亡した場合の判定】
2019年改正で老人ホーム入居中の被相続人も適用対象になりましたが、要件は厳格:
・要介護認定または要支援認定を受けていること、または
・障害者として障害者支援区分の認定を受けていること、または
・養護老人ホーム入所等の判定を受けていること
・老人ホーム入居後も家屋を維持管理（仏壇・家財がある等）
・老人ホーム入居前まで被相続人が単身居住
要件確認は厳格に行い、市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」発行可否を事前確認することが大切。
申告手続きで気を付けるポイント
【ポイント1：市区町村の確認書取得を最優先】
本特例適用の鍵となる「被相続人居住用家屋等確認書」は、市区町村が発行。電気・ガス・水道の使用中止証明、住民票除票、登記事項証明書などを揃えて申請。発行に1〜2週間かかるため、確定申告期限から逆算して余裕を持って準備を。
苫小牧市役所での申請窓口は税務課または資産税課（市役所ホームページで最新確認）。
【ポイント2：取得費の算定】
相続による取得の場合、取得費は被相続人の取得費（または相続税評価額のいずれか）を引き継ぎます。
被相続人の取得時の契約書がない場合、概算取得費（譲渡収入の5％）を使うことになりますが、譲渡所得が大きくなるため特別控除の枠を消費します。可能な限り取得時の契約書・登記簿・建築費用領収書を探すことが大切。
築古物件の場合、減価償却後の建物取得費はかなり小さくなります。例えば1975年築・建物取得価額1,500万円の木造住宅は、相続時点（2024年）で減価償却がほぼ完了し建物取得費はゼロ近く。土地のみの取得費が実質的な計算対象になります。
【ポイント3：解体費用の取扱い】
売主が譲渡前に取壊しを実施した場合、解体費用は譲渡費用として算入可能。例：1,500万円譲渡・解体費用100万円なら、譲渡所得から100万円を差し引いた金額が課税対象。
買主が譲渡後に取壊しする場合（2024年改正）、解体費用は買主負担なので売主側の譲渡費用には算入できません。代わりに古家ありで売却するため売却価格が下がる可能性があり、トータルの経済性は譲渡前取壊しと大きく変わらないことも。
【ポイント4：耐震改修費用の取扱い】
売主が譲渡前に耐震改修を行った場合、改修費用は資本的支出として取得費に算入。譲渡費用ではない点に注意。
【ポイント5：複数年・段階的譲渡の禁止】
本特例は同一の被相続人居住用財産につき、原則1回限り。家屋と敷地を別年に分けて譲渡しても、最初の譲渡のみ適用となります。
まとめ
相続空き家特例は、2024年改正で「譲渡後の改修・取壊し可」となり使い勝手が大幅に向上した一方、相続人3人以上の場合は控除額が一人2,000万円に減額されました。実務上の落とし穴は「相続後の賃貸」「短期間の居住」「3年期限超過」「1981年5月以前の建築要件確認」「被相続人居住用家屋等確認書の取得」など多数。本特例は数百万〜数千万円規模の節税効果がある強力な制度ですが、要件の確認と適切な手続き準備が不可欠です。バナナハウスでは苫小牧市内で相続空き家の売却サポートを多数行っており、提携税理士・司法書士のご紹介もしておりますので、相続した不動産の売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年5月現在の一般的な情報に基づきます。実際の手続きや控除額は個別事情により異なるため、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
