住宅ローンには「変動金利」「固定期間選択型」「全期間固定（フラット35）」の3タイプがあります。金利水準・返済額・将来リスクは大きく異なるため、家計や年齢に合った選び方が重要です。本記事で違いと選び方を整理します。
はじめに
「変動と固定、どちらが得？」――住宅購入を検討する誰もが一度はぶつかる疑問です。金利差はわずか1％でも、3,000万円を35年で借りれば総返済額に600万円以上の差が生じます。ましてや2024年以降は日銀の金融政策の転換で長く続いた超低金利が動き始め、変動金利を選んだ人にも将来の金利上昇リスクが現実味を帯びてきました。この記事では、苫小牧市で住宅購入を検討する方に向けて、主要3タイプのローンを「金利水準」「総返済額」「リスク」の3軸で比較し、ライフプランごとの選び方を解説します。
変動金利型｜低金利だが将来リスクを背負う
変動金利型は、短期プライムレート（金融機関が優良企業に短期で貸し出す金利）に連動して半年ごとに金利が見直されるタイプです。2026年5月現在の店頭金利は年0.4〜0.6％台が中心で、3タイプの中では最も低水準。3,000万円を35年・元利均等で借りた場合、月々の返済は約7万7千円に収まります。
ただし、金利は5年ごとに返済額が見直され、見直し後も従前の1.25倍までしか上がらない「125％ルール」があるものの、未払利息は繰り越され元本に上乗せされます。金利が1％上昇すれば総返済額は約550万円増、2％上昇なら約1,170万円増という試算も。共働きで貯蓄余力があり、金利上昇時に繰り上げ返済で対応できる世帯向きと言えます。
固定期間選択型｜当初の支払いを抑えつつ一定期間は安心
固定期間選択型は、当初3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定し、期間終了後に「変動」か「再固定」かを選び直す商品です。2026年5月時点の10年固定の店頭金利は年1.2〜1.5％程度で、変動より高く、フラット35より低い中間的な水準。
メリットは「教育費がかかる時期だけ返済額を確定したい」「10年以内に繰り上げ完済を目指す」といった戦略を立てやすいこと。一方、固定期間終了後は優遇幅が縮小されるケースが多く、その時点の金利水準次第で返済額が大幅に増える可能性があります。たとえば3,000万円を当初10年1.3％で借りた場合、10年後の残債は約2,260万円。残期間25年で金利が2.5％になれば、月々返済は当初より約2万円増えます。「10年後に金利がどうなっているか」を予測しにくい点が最大の難所です。
全期間固定（フラット35）｜返済額を確定したい人の王道
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利ローンです。2026年5月の金利は借入期間21〜35年で年1.8〜2.0％前後。返済額が完済まで一切変わらないため、家計設計が立てやすいのが最大の利点です。
3,000万円を35年・1.9％で借りた場合、月々の返済は約9万8千円。変動金利と比べると月2万円ほど高くなりますが、金利上昇局面では逆転する可能性も十分あります。また、耐震性・省エネ性能などの基準を満たす住宅なら当初5年（フラット35S）または10年間、金利が0.25〜0.5％引き下げられます。さらに、団体信用生命保険（団信＝契約者が死亡・高度障害時にローン残債が完済される保険）への加入が任意で、健康に不安がある方でも借りやすい点も特徴です。
まとめ
住宅ローンは「変動＝低金利だがリスクあり」「固定期間選択＝中間で戦略的」「フラット35＝高めだが安心」と覚えておきましょう。35年で1％違えば総返済額は数百万円変わるため、月々の返済額だけでなく総額・リスク許容度・家族構成を踏まえた選択が重要です。複数の金融機関の事前審査を取り、金利だけでなく事務手数料・保証料・団信費用も含めた「実質金利」で比較することをおすすめします。バナナハウスでは苫小牧の地銀・労金との提携で最適な資金計画もご提案しています。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年5月現在の一般的な情報に基づきます。実際の手続きや控除額は個別事情により異なるため、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
