2020年4月に新設された「配偶者居住権」。夫の死後も妻が自宅に住み続ける権利を法的に保障する制度で、相続税の節税にも活用できます。所有権との分離評価により、自宅評価を圧縮できるメリットを実例で解説します。
はじめに
「夫が亡くなった後、妻が自宅を相続したら老後の現金が不足してしまう」――この問題を解決するために2020年4月に新設されたのが配偶者居住権制度です。配偶者は自宅に住む権利だけを取得し、所有権は子が取得することで、妻に現金財産を多く残せる仕組み。また、配偶者居住権は所有権より低く評価されるため、二次相続時の相続税節税にも活用できます。本記事では制度の仕組み、税務上の評価方法、活用例と注意点を解説します。
配偶者居住権の基本｜配偶者は住む権利、子が所有権
配偶者居住権とは、被相続人（亡くなった夫または妻）の自宅に配偶者が無償で住み続けられる権利のことです。2020年4月の民法改正で新設されました。
【制度の特徴】
・配偶者は「居住権」を取得し、自宅に終身（または一定期間）住み続けられる
・所有権は他の相続人（子など）が取得する
・配偶者居住権は譲渡・貸借不可（原則）。設定は遺産分割・遺贈・死因贈与による
・登記により第三者対抗要件を備える
【従来の問題点と新制度のメリット】
従来は、妻が自宅（2,000万円）を相続すると、預金2,000万円のうち1,000万円のみ受け取り、残り1,000万円は子へ。妻の老後資金が不足する事態が起きていました。
配偶者居住権を使えば、自宅2,000万円を「居住権1,000万円（妻）＋所有権1,000万円（子）」に分割し、妻はさらに預金1,000万円を相続。総額2,000万円（居住権1,000万円＋預金1,000万円）を確保しつつ自宅に住み続けられます。
【設定方法】
1. 遺産分割協議：相続人全員の合意で配偶者居住権を設定
2. 遺贈：被相続人の遺言で配偶者居住権を遺贈する旨を明記
3. 死因贈与契約：被相続人の生前に死因贈与契約を締結
設定には登記が必要で、固定資産税評価額×0.2％の登録免許税がかかります。
配偶者居住権の評価方法｜国税庁の計算式
配偶者居住権は相続税の課税対象となるため、その評価額の算定が重要です。国税庁が定めた計算式は以下の通り。
【配偶者居住権の評価額】
建物の相続税評価額 −（建物の相続税評価額 × ［耐用年数 − 経過年数 − 存続年数］ ÷ ［耐用年数 − 経過年数］）× 存続年数に応じた法定利率による複利現価率
【建物所有権の評価額】
建物の相続税評価額 − 配偶者居住権の評価額
【敷地利用権（土地に対する権利）の評価額】
土地の相続税評価額 −（土地の相続税評価額 × 存続年数に応じた法定利率による複利現価率）
【土地所有権の評価額】
土地の相続税評価額 − 敷地利用権の評価額
【具体例】
被相続人の自宅：木造、建築後20年、相続税評価額500万円
敷地：300㎡、相続税評価額1,500万円
妻（70歳）が配偶者居住権を取得、子が所有権を取得
存続年数：70歳女性の平均余命20年（簡易生命表）
木造住宅の耐用年数（相続税法上）：33年
法定利率3％、20年の複利現価率：0.554
建物配偶者居住権 = 500万円 −（500万円 ×（33−20−20）÷（33−20）×0.554）= 500万円（経過年数20年＋存続年数20年が耐用年数33年を超えるためゼロ評価部分は0、計算式調整後の概算評価）
実務上はこの計算が複雑なため、税理士または国税庁公表の計算ツールを使うのが一般的です。
配偶者居住権の活用メリットと注意点
【メリット1：二次相続時の節税】
配偶者居住権は配偶者の死亡で消滅し、所有権者（子）に完全な所有権が戻ります。この際、消滅した配偶者居住権の価値分について子は新たな課税を受けません。つまり、配偶者居住権分の財産が二次相続の課税対象から外れる効果があります。
例：夫の一次相続で自宅2,000万円を「居住権1,000万円（妻）＋所有権1,000万円（子）」に分割。妻が死亡した二次相続では、所有権はすでに子のもので、居住権1,000万円分は相続税の対象外。妻が自宅全部を相続していたら2,000万円が二次相続課税対象だったので、1,000万円分の節税効果。
【メリット2：配偶者の老後資金確保】
住む場所を確保しつつ、現金財産も相続できるため、妻の老後生活が安定。子と同居していない場合や、子が遠方在住で介護援助が困難な場合に特に有効です。
【メリット3：相続争いの抑止】
「家を妻に渡すか、子に渡すか」で争いになりがちな相続を、「居住権を妻、所有権を子」で円満解決できる可能性。
【注意点1：固定資産税は配偶者が負担】
配偶者居住権の通常の必要費（固定資産税、軽微な修繕費）は配偶者が負担。所有権者（子）は資本的支出（大規模修繕、増改築費用）を負担。
【注意点2：譲渡不可、自由度が低い】
配偶者居住権は売却・賃貸不可（所有権者の承諾があれば例外的に賃貸可）。老後施設へ入居して自宅が空き家になっても売却して資金化できないため、生涯自宅居住を希望する場合に限り有効。
【注意点3：制度の評価が複雑】
評価額の算定が複雑で、税理士費用が通常の相続より高くなる傾向。簡易な相続では費用対効果を慎重に検討。
まとめ
配偶者居住権は、配偶者の住居と老後資金を両立させる新しい相続のかたちで、二次相続時の節税効果も期待できます。一方で評価方法が複雑、譲渡・賃貸が原則不可、設定登記費用がかかるなど運用面のハードルもあり、すべての家庭で有効とは限りません。利用検討時は、税理士・司法書士による試算と将来計画の確認が不可欠です。バナナハウスでは提携専門家のご紹介もしておりますので、苫小牧市内で配偶者居住権を含む相続対策をお考えの方はお気軽にご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年5月現在の一般的な情報に基づきます。実際の手続きや控除額は個別事情により異なるため、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
