マイホーム売却益に課税される譲渡所得税を、新居取得により将来に繰り延べる「特定居住用財産の買換え特例」。所有期間10年超で1億円以下の売却が条件、3,000万円特別控除との選択になる制度を実例で解説します。
はじめに
「マイホームを売却して大きな譲渡益が出たが、新居を取得すれば課税を繰り延べられる？」――住み替え時の譲渡所得税対策として、3,000万円特別控除に並んで活用される制度が「特定居住用財産の買換え特例」です。所有期間10年超のマイホームを売却し、1億円以下の取引で新居を取得した場合、課税を将来の新居売却時まで繰り延べる仕組み。本記事では制度の仕組み、適用要件、3,000万円特別控除との比較、注意点を解説します。
制度の仕組み｜課税繰り延べとは
【特定居住用財産の買換え特例】
所有期間10年超の自己居住用財産（マイホーム）を売却し、その譲渡対価で別の自己居住用財産を取得した場合、譲渡所得への課税を繰り延べることができる制度。
【課税繰り延べの仕組み】
通常、マイホーム売却で譲渡益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。本特例を使うと、新居取得分について課税が繰り延べられます。
ケース1：売却価額≦新居取得価額
譲渡所得への課税はゼロ（完全繰り延べ）
ケース2：売却価額＞新居取得価額
譲渡対価のうち新居取得部分は繰り延べ、超過分には課税
【繰り延べの将来時点】
新居を将来売却する際に、過去の繰り延べ譲渡益が加算されて譲渡所得税が課税されます。つまり「永久に免税」ではなく「将来に繰り延べ」るのが本特例の特徴。
【課税ゼロ実現の計算例】
苫小牧市内・所有期間20年のマンションを5,000万円で売却し、新居を5,500万円で取得
・旧居取得費（建物減価償却後）：2,000万円
・旧居譲渡費用：200万円
・本来の譲渡益：5,000万円−2,000万円−200万円＝2,800万円
・特例適用後：
- 売却価額5,000万円≦新居取得価額5,500万円
- 譲渡所得への課税：ゼロ
・新居取得価額の引継ぎ：旧居の取得費を新居取得費とする計算で、新居の取得費は引継後の金額になります（将来売却時の計算に影響）
【部分的課税のケース】
苫小牧市内・所有期間15年の戸建てを5,000万円で売却し、新居を3,500万円で取得
・売却価額5,000万円＞新居取得価額3,500万円
・差額1,500万円が課税対象
・課税譲渡所得：1,500万円−本来の譲渡費用按分−取得費按分（按分計算が必要）
・税率（軽減税率の特例適用なら）：14.21％
新居取得価額が売却価額を大幅に下回る場合は、本特例より3,000万円特別控除のほうが有利になる場合があります。
適用要件｜旧居・新居・期間
【旧居の要件】
・自己の居住用財産で、譲渡年の1月1日時点で所有期間10年超かつ居住期間10年以上
・譲渡価額：1億円以下
・買換特例、3,000万円特別控除、軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算等を併用していない
【新居の要件】
・床面積50㎡以上240㎡以下
・敷地面積500㎡以下（マンションは適用なし）
・耐火建造物：築25年以内または新耐震基準適合
・非耐火建造物：築25年以内
・取得時期：旧居を譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日まで
・居住開始：取得した年の翌年12月31日まで（売却が新居取得より後の場合は売却年の翌年12月31日まで）
【1億円要件の確認】
譲渡対価1億円以下が要件。土地・建物の合算で判定。共有名義の場合は各人の持分相当額で計算。1億円超の取引には本特例は使えません。
【適用期限】
2025年12月31日までに譲渡したもの（適用期限が延長されている可能性あり。最新情報を国税庁で確認）。
3,000万円特別控除との比較｜どちらが有利か
【3,000万円特別控除との選択関係】
特定居住用財産の買換特例と3,000万円特別控除は併用不可。どちらか有利な方を選択する必要があります。
【3,000万円特別控除の概要】
・自己居住用財産の譲渡益から最大3,000万円を控除
・所有期間要件なし（買換特例は10年超必須）
・売却価額要件なし（買換特例は1億円以下）
・新居取得不要（買換特例は新居取得必須）
【選択判断のポイント】
ケース1：譲渡益≦3,000万円
3,000万円特別控除で完全免税。買換特例は不要。
ケース2：譲渡益＞3,000万円かつ新居取得予定
両者の比較が必要:
・3,000万円特別控除＋軽減税率の特例：譲渡益−3,000万円×14.21％
・買換特例：売却価額≦新居取得価額なら課税ゼロ（ただし将来の課税ベース増加）
ケース3：譲渡益＞3,000万円かつ新居取得なし
3,000万円特別控除しか使えない。
【数値で比較：譲渡益5,000万円のケース】
苫小牧市内・所有期間20年のマンションを6,000万円で売却（取得費900万円＋譲渡費用100万円、譲渡益5,000万円）、新居を6,500万円で取得した場合:
3,000万円特別控除＋軽減税率の特例:
・課税譲渡所得：5,000万円−3,000万円＝2,000万円
・税額：2,000万円×14.21％＝284.2万円
買換特例:
・売却価額6,000万円＜新居取得価額6,500万円
・課税：ゼロ
・ただし、将来新居を売却する際に取得費が引継がれるため、その時点で過去の譲渡益5,000万円分が課税ベースに加算される
判定:
譲渡時点の節税効果は買換特例が大きい（284.2万円の差）。ただし将来新居を売却した際に多額の課税が発生するため、新居の長期居住・終身居住を前提とするなら買換特例、新居も将来売却する可能性があるなら3,000万円特別控除が有利になる場合も。
【実務的な選択基準】
1. 譲渡益が3,000万円以下：3,000万円特別控除一択
2. 譲渡益が3,000万〜5,000万円程度：両者試算して有利な方
3. 譲渡益が5,000万円超で新居取得予定：買換特例が有利な傾向
4. 終身居住の新居なら買換特例、住み替え繰り返すなら3,000万円特別控除
申告手続きと注意点
【必要書類】
・確定申告書、分離課税用申告書（第三表）
・譲渡所得の内訳書
・旧居・新居の登記事項証明書、売買契約書、住民票
・新居の取得を証する書類（売買契約書、工事請負契約書）
・買換取得した日から3か月以内に「買換特例適用の届出書」を税務署に提出（取得が後の場合）
【申告期間】
譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日。新居取得が譲渡翌年の場合、譲渡年の確定申告では「適用見込み」として申告し、新居取得後に修正申告という運用もあります。
【注意点1：将来課税の存在】
本特例は「免税」ではなく「課税繰り延べ」。新居を将来売却する際に過去の譲渡益も加算されて課税されます。新居の長期居住・終身居住が前提でないと節税効果が薄まります。
【注意点2：新居取得期限】
新居の取得は譲渡年の前年〜翌年の3年間。期限を過ぎると特例不適用。
【注意点3：居住開始義務】
新居取得後一定期間内（取得した年の翌年12月31日まで）に居住開始すること。賃貸目的や別荘目的の取得は対象外。
【注意点4：新居の住宅ローン控除との関係】
本特例を使う場合、新居の住宅ローン控除は適用不可（譲渡年・前2年・後3年は適用不可）。住宅ローン控除のほうが13年間で大きな控除を受けられる場合もあるので、ローン控除と本特例の比較も必要。
まとめ
特定居住用財産の買換え特例は、所有期間10年超のマイホームを1億円以下で売却し新居を取得する場合に、譲渡所得への課税を繰り延べる強力な制度。譲渡益が3,000万円を大きく超えるケースで効果絶大ですが、新居の住宅ローン控除と併用不可、将来の課税ベースに加算など注意点も多数。3,000万円特別控除との比較、住宅ローン控除との関係、終身居住か住み替え繰り返しかなど、ライフプランに応じた選択が必要です。バナナハウスでは苫小牧市内で住み替えをご検討の方への売却・購入両面のサポートを提供しておりますので、提携税理士のご紹介とともにお気軽にご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
※本記事は2026年5月現在の一般的な情報に基づきます。実際の手続きや控除額は個別事情により異なるため、税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。
