内見で気に入った物件が見つかっても、そこから入居までは数多くのステップがあります。申込み、入居審査、重要事項説明、契約締結、初期費用の支払い、鍵の受け取り――。各段階の意味とコツを知れば、希望物件を確実に手に入れられます。
はじめに
賃貸物件選びでは「内見で気に入った物件を見つける」までが第一段階ですが、実は申込みから契約完了までも重要なプロセスです。人気物件は申込みから数日以内に決まることが多く、判断の遅れで他の方に決まってしまうこともあります。一方で、勢いで申込んだものの審査に通らず時間を無駄にするケースもあります。本記事では、申込みのタイミング、入居審査の仕組み、契約までの流れと所要時間、各段階で準備すべき書類について解説します。バナナハウス株式会社の苫小牧での仲介経験に基づき、スムーズに進めるためのコツもご紹介します。
入居申込みのタイミングと方法
内見で「ここに住みたい」と思ったら、できるだけ早く申込みを行うのが鉄則です。賃貸市場では「先着順」が原則で、複数の人が同じ物件に興味を持っているケースが多々あります。特に春の引越しシーズン（1〜3月）や人気エリアでは、内見当日に申込まなければ翌日には決まってしまうことも珍しくありません。申込みは「入居申込書」または「賃貸借契約申込書」と呼ばれる書類に必要事項を記入することで行います。記入内容は、氏名、生年月日、現住所、勤務先、年収、家族構成、緊急連絡先、保証人情報（保証会社利用の場合は不要なケースも）などです。最近ではWebフォームでの申込みも普及しており、内見後すぐにスマートフォンから手続きできる仲介会社も増えています。申込みには通常、申込金や手付金は必要ありません（一部の物件で「鍵預かり金」として1〜2万円を預けるケースはありますが、契約成立しなければ全額返金されます）。申込書の記入時には、職業や年収を実態に近い形で正直に記入することが大切です。虚偽の記載は審査落ちや契約解除の原因になります。また、複数物件への申込みは原則1件のみとし、複数物件を同時申込みすると不動産業界内で情報共有されて信用を失うことがあります。
入居審査の仕組みと所要時間
入居申込み後、貸主・管理会社・保証会社による「入居審査」が行われます。審査の主な項目は、第一に「収入の安定性」。家賃に対する年収の倍率が一般的に36倍（手取り月収の3倍が家賃以下）が目安とされ、家賃6万円なら年収約220万円以上が望ましいラインです。第二に「職業」。正社員、公務員、医師、弁護士など安定職は審査通過率が高く、契約社員、派遣社員、フリーランス、自営業は審査が厳しくなる傾向があります。ただし、フリーランスでも確定申告書や顧客との契約書を提示することで信用力を補完できます。第三に「信用情報」。過去に家賃滞納、クレジットカードの長期延滞、自己破産経験などがあれば保証会社の審査で不利になります。第四に「人柄」。電話対応のマナー、内見時の態度、申込書の記入の丁寧さなどが、見えないところで評価される場合もあります。審査の所要時間は、保証会社利用の場合は最短即日〜2営業日、貸主と管理会社による独自審査の場合は3〜7日程度が一般的です。法人契約や審査が複雑なケースでは1週間〜10日かかることもあります。審査期間中は別の物件への申込みは控え、結果を待つのがマナーです。審査で必要な書類としては、運転免許証や健康保険証などの本人確認書類、源泉徴収票や確定申告書などの収入証明書類、緊急連絡先の連絡可能な家族・親族の情報、勤務先の正式名称・住所・電話番号などが求められます。フリーランスや個人事業主の場合は、過去2〜3年分の確定申告書、銀行通帳のコピー（収入実績の証明）も求められることがあります。
重要事項説明と契約締結
審査に通過すると、いよいよ契約のステップに進みます。第一が「重要事項説明」。宅地建物取引士の資格を持つ担当者が、物件の重要事項を口頭で説明し、その内容を記載した「重要事項説明書」に署名・押印します。所要時間は30〜60分程度で、物件の所在地・構造・設備、契約条件、敷金・礼金、原状回復のルール、特約条項などが詳しく説明されます。理解できない部分は必ず質問し、納得した上で署名しましょう。最近ではIT重説（オンラインでの重要事項説明）も普及しており、来店せずビデオ通話で説明を受けることも可能です。第二が「契約書の締結」。重要事項説明後、賃貸借契約書に署名・押印します。契約書は2通作成され、貸主用と借主用にそれぞれ保管されます。契約書には、契約期間、家賃、敷金・礼金、解約予告期間、特約条項などが明記されているので、もう一度内容を確認しましょう。第三が「初期費用の支払い」。契約締結時または鍵受取り前に、敷金・礼金・前家賃・仲介手数料・保証会社利用料・火災保険料などの初期費用を一括で支払います。金額は家賃の4〜6ヶ月分が相場で、家賃6万円の物件なら24〜36万円程度が必要です。支払いは原則銀行振込で、現金やクレジットカードは対応外のケースが多いため、事前に振込元の準備をしておきましょう。最近では分割払いやクレジットカード決済対応の仲介会社も増えています。第四が「鍵の受取り」。初期費用の入金確認後、入居開始日に鍵を受け取ります。鍵交換が完了した状態で渡されるのが一般的で、合鍵が必要な場合は別途有料で作成依頼できます。鍵受取り時には「入居時チェックリスト」が渡されることが多く、入居後2週間以内に室内の現状を記録して提出する仕組みになっています。
まとめ
内見から入居まで、平均的なスケジュールは2〜3週間程度です。申込みから審査、契約、引越しまでを計画的に進めるには、必要書類を事前に揃え、スピーディに動くことが大切です。各段階で書面を残し、不明点は遠慮なく質問する習慣をつければ、トラブルなく新生活をスタートできます。バナナハウス株式会社では、苫小牧での物件探しから契約完了まで、丁寧なサポートを提供しております。「審査に通るか不安」「初めての賃貸契約で何を準備すべきか分からない」といったご相談、お気軽にお問い合わせください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
