「査定」は売却の第一歩ですが、その仕組みを正しく理解している方は意外と少ないもの。査定額がどう算出されるか、机上査定と訪問査定の使い分けを分かりやすく解説します。
はじめに
不動産売却を検討するとき、最初に行うのが「査定」です。査定額は売り出し価格の基準となる重要な数字ですが、「同じ物件でも会社によって数百万円違うのはなぜ？」「机上査定と訪問査定はどう違う？」といった疑問を持つ方は多いはず。査定の仕組みを理解せずに「一番高い査定額の会社」を選んでしまうと、結果的に売れ残ってしまうことも。本記事では、不動産査定の基本的な仕組み、机上査定と訪問査定の違い、査定書の見方を解説し、賢い不動産会社選びのヒントをお伝えします。
査定額はどう算出される？3つの査定方法
不動産の査定には大きく3つの方法があります。1つ目は「取引事例比較法」。近隣の類似物件の成約事例をもとに、物件の特性（築年数、面積、駅距離、階数など）の差を補正して価格を算出する方法で、マンションや戸建ての査定で最も一般的です。2つ目は「収益還元法」。賃貸物件や投資用物件に用いられ、将来得られる賃料収入から物件価値を計算します。3つ目は「原価法」。土地代と建物の再建築費から減価償却分を引いて算出する方法で、戸建ての建物部分の査定に使われます。一般的な居住用住宅では取引事例比較法をベースに、原価法を加味して算出されることが多く、地域の取引データの量と質が査定精度を左右します。
机上査定（簡易査定）の特徴と活用シーン
机上査定は、物件情報（築年数、面積、所在地など）と周辺の取引事例から、不動産会社のデータベースを使って算出する査定方法です。実際に物件を見ずに行うため、メールや電話で1〜2日で結果が出るのが特徴。費用は無料で、不動産会社に出向く必要もありません。活用シーンとしては、「とりあえずおおよその価格が知りたい」「相続税対策で評価額の目安が知りたい」「複数社の傾向を比較したい」場合に最適です。ただし、物件の個別事情（リフォーム履歴、室内の状態、眺望、日当たりなど）は考慮されないため、実際の売却価格とは10〜20％程度のズレが生じることもあります。本格的に売却を進める段階では、訪問査定を依頼するのが基本です。
訪問査定の特徴と査定書の見方
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、室内・外観・周辺環境を確認した上で査定額を算出する方法です。机上査定よりも精度が高く、実際の売却価格に近い金額が出ます。所要時間は現地調査が30分〜1時間、査定書作成を含めて1〜2週間程度。査定書には「査定額」「査定の根拠」「想定される売却期間」「販売戦略の提案」が記載されているのが一般的です。査定額の根拠（採用した取引事例、補正項目）が明示されているかをチェックしましょう。極端に高い査定額を提示する会社には注意が必要。媒介契約を取るために高めの査定額を出し、契約後に値下げを提案するケースもあるためです。査定額だけでなく、根拠の説明力、地域の販売実績、担当者の対応も重視して、信頼できる会社を選びましょう。
まとめ
不動産査定は、売却の成否を左右する最初のステップ。机上査定は「相場感をつかむため」、訪問査定は「本格的な売却準備のため」と目的を分けて活用しましょう。査定額が高い会社が良いとは限らず、根拠の妥当性と地域での実績、担当者との相性を総合的に判断することが大切です。バナナハウス株式会社では、机上査定・訪問査定どちらも無料で対応しており、苫小牧エリアの豊富な取引データをもとに精度の高い査定を提供しています。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
