住宅ローンが残っている家でも売却は可能ですが、知っておくべきルールや手続きがあります。アンダーローン・オーバーローンの違いから任意売却まで、実践的な情報を解説。
はじめに
「住宅ローンがまだ20年以上残っているけれど、家を売れるの？」「売却額がローン残債を下回ったらどうなる？」住宅ローンを返済中の家を売却する際、こうした不安を抱える方は少なくありません。実は、ローン残債がある家でも適切な手続きを踏めば売却可能です。ただし、売却額とローン残債の関係によって対応が異なり、知識なしで進めるとトラブルにつながることも。本記事では、ローン残債がある家を売る方法、アンダーローン・オーバーローンの違い、任意売却の選択肢まで、実践的に解説します。
アンダーローンとオーバーローンの違い
ローン残債がある家を売る際、最初に確認すべきは「アンダーローン」か「オーバーローン」かです。アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回る状態。例えばローン残債1,500万円の家を2,500万円で売却できれば、1,000万円が手元に残ります（諸費用・税金は別途）。この場合、売却代金で一括返済し、抵当権を抹消することで通常通り売却可能。オーバーローンとは、売却価格がローン残債を下回る状態。例えばローン残債2,000万円の家が1,500万円でしか売れない場合、500万円の差額を自己資金で補填する必要があります。残債を返済しないと抵当権が抹消できず、買主への所有権移転ができないため、自己資金がない場合は売却が困難になります。まずは金融機関にローン残債を確認し、不動産会社に査定を依頼して、自分の状況がどちらかを把握しましょう。
アンダーローンの場合の売却手順
アンダーローンの場合、売却手順は通常の不動産売却と基本的に同じです。①不動産会社に査定を依頼、②媒介契約を締結、③販売活動を開始、④買主と売買契約、⑤決済日に金融機関で残代金受領と同時にローン一括返済、⑥抵当権抹消登記、所有権移転登記、鍵の引き渡し。決済日には、買主からの残代金がそのまま金融機関に振り込まれ、ローン残債が一括返済される仕組みです。注意点としては、住宅ローンの一括返済時に金融機関への手数料が発生すること（0〜5万円程度）。また、長期固定金利型のローン（フラット35など）は一括返済時の違約金が発生する場合があるため、事前に金融機関に確認しておきましょう。抵当権抹消登記は司法書士に依頼し、報酬込みで1〜3万円程度です。
オーバーローンの場合の選択肢と任意売却
オーバーローンの場合、いくつかの選択肢があります。1つ目は不足分を自己資金や親族からの借入で補填して通常売却する方法。最もシンプルですが、資金準備が必要です。2つ目は「住み替えローン」の活用。新居の購入と同時に売却する場合、売却で残った債務と新居のローンを一本化できるローンで、銀行によって取扱があります。3つ目は「任意売却」。住宅ローンの返済が困難になり、競売を回避したい場合に、金融機関の同意を得てローン残債を残したまま売却する方法。任意売却は競売より高く売れる傾向があり、競売の強制的な手続きを回避できるメリットがあります。ただし、信用情報に記録が残るデメリットがあるため、最後の手段として検討すべきです。どの方法を選ぶかは、ローン残債額、自己資金、生活状況、信用情報への影響などを踏まえて、不動産会社や金融機関と相談しながら判断しましょう。
まとめ
ローン残債がある家でも、状況に応じた適切な方法を選べば売却は可能です。まずはローン残債と物件査定額を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを把握することがスタート。アンダーローンならスムーズに通常売却できますが、オーバーローンの場合は資金計画や住み替えローン、最終手段としての任意売却まで多角的に検討が必要です。バナナハウス株式会社では、ローン残債のある物件の売却もご相談を承っており、金融機関との連携や住み替えのご提案も可能です。お気軽にお問い合わせください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
