不動産を売却した翌年は確定申告が必要になるケースが多くあります。譲渡所得が出た場合だけでなく、3,000万円特別控除や損益通算を使う場合も申告が必須です。本記事では苫小牧で売却を経験された方向けに、確定申告の手順を時系列で整理して解説します。
はじめに
不動産を売却した年の翌年、2月16日から3月15日までの期間に行うのが確定申告です。給与所得者の場合、普段は年末調整で完結するため申告経験がない方も多く、戸惑うことが少なくありません。しかし不動産売却で利益が出ても損失が出ても、特例を使いたいなら申告が必要です。「税務署に行くのが不安」「書類が分からない」という声を多く聞きますが、流れと必要書類さえ押さえれば自分で対応できます。本記事では苫小牧の売主が実務で迷いやすいポイントを中心に解説します。
確定申告が必要なケースと不要なケース
不動産売却で確定申告が必要になるのは、大きく3つのパターンがあります。第一に譲渡所得（売却益）が出た場合です。譲渡所得は「売却価格−取得費−譲渡費用」で計算し、プラスになれば原則として申告と納税が必要です。第二に3,000万円特別控除や買換え特例など、各種特例を使う場合です。これらは適用要件を満たしていても、申告しなければ適用されません。第三にマイホーム売却で損失が出た場合の損益通算・繰越控除を使うときも申告が必須です。
逆に申告不要なのは、譲渡所得がゼロまたはマイナスで、なおかつ特例を使わない場合だけです。「赤字だから申告しなくていい」と思い込んで損失繰越のチャンスを逃すケースが非常に多いので注意してください。少しでも迷ったら税務署や税理士に相談するのが安全です。苫小牧税務署でも確定申告期には無料相談窓口を設けているので活用するとよいでしょう。
必要書類の準備リスト
確定申告に必要な書類は事前に揃えておくと当日スムーズです。基本書類として、確定申告書（第一表・第二表・第三表分離課税用）、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）、本人確認書類（マイナンバーカードまたは通知カード＋免許証）、源泉徴収票（給与所得者の場合）が必要になります。
売買関連の書類としては、売却時の売買契約書のコピー、購入時の売買契約書のコピー（取得費の証明）、仲介手数料の領収書、登記費用や測量費の領収書、印紙税の支払い記録などを揃えます。購入時の契約書を紛失している場合は、概算取得費として売却価格の5％を取得費とする方法もありますが、税負担が大きくなるため可能な限り原本を探してください。30年以上前に購入した家でも、当時の住宅ローン契約書や登記簿謄本から取得費を推定できる場合があります。
特例を使う場合の追加書類として、3,000万円特別控除なら住民票の除票（売却物件所在地）、買換え特例なら新居の登記事項証明書、損益通算なら住宅ローン残高証明書などが必要です。書類は早めに準備し、申告期限直前に慌てないようにしましょう。
申告書の作成と提出方法
申告書の作成方法は3つあります。最も手軽なのは国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使う方法で、画面の質問に答えていくだけで自動計算してくれます。譲渡所得の内訳書も同じシステム内で作成でき、e-Taxで電子申告すれば税務署に行く必要もありません。マイナンバーカードとスマホがあれば自宅で完結します。
二つ目の方法は税務署で相談しながら作成することです。確定申告期間中は混雑するため、事前予約制になっている署も多くあります。苫小牧税務署は王子町に所在し、毎年1月下旬から予約受付が始まります。書類を一式持参すれば職員がチェックしてくれるので、初めての方には安心です。
三つ目は税理士に依頼する方法です。譲渡所得の計算が複雑な場合や、複数の特例を組み合わせる場合、相続物件で取得費が不明な場合などは、税理士費用（5万〜15万円程度）を払ってでも依頼する価値があります。納税は申告期限と同じ3月15日までで、振替納税を利用すれば4月下旬に口座から自動引き落としされます。
まとめ
不動産売却の確定申告は、利益が出た場合だけでなく特例を使うときや損失の繰越をしたいときにも必要です。必要書類を早めに揃え、国税庁の作成コーナーや税務署の相談を活用すれば、初めての方でも対応できます。バナナハウス株式会社では苫小牧での売却後の確定申告について、信頼できる税理士のご紹介もしております。売却前から税金面の見通しを立てておきたい方はぜひご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
