2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わり、売主の責任範囲がより広く重くなりました。本記事では苫小牧で売却をお考えの方向けに、契約不適合責任の基本、売主が負うリスク、トラブルを避けるための具体的な対応策を解説します。
はじめに
「家を売った後で雨漏りが見つかった。買主から修繕代を請求された」という相談を受けることがあります。中古住宅売買では、引渡し後に不具合が見つかったとき、売主が責任を負うかどうかが争点になります。2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと変わり、売主の責任範囲が大きく変わりました。知らないと数百万円の損害賠償リスクを負うこともあります。本記事では契約不適合責任の仕組みと、売主としての対応策を整理します。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
2020年3月までは「瑕疵担保責任」と呼ばれる制度があり、隠れた瑕疵（買主が知り得なかった欠陥）について売主が責任を負っていました。改正後の「契約不適合責任」は、似ているようで重要な違いがあります。
第一に「隠れた瑕疵」という要件がなくなりました。改正後は買主が知っていた・知り得たかどうかは関係なく、契約内容と合致しない点があれば売主の責任が問われる可能性があります。つまり、契約書に明記しなかった不具合は、原則として売主の責任になる方向に変わりました。
第二に買主の請求権が拡大しました。従来は「契約解除」と「損害賠償」のみでしたが、契約不適合責任では加えて「追完請求（修繕請求）」「代金減額請求」も可能になりました。買主が「修繕してほしい」と直接請求できるようになり、売主の負担が増えました。
第三に責任期間も変わりました。買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば請求でき、引渡しから10年（時効）まで責任が及ぶ可能性があります。「数年経ったから大丈夫」という油断が許されなくなりました。とくに中古住宅では、引渡し後に雨漏りや配管不具合が発覚するケースが多いため、売主としては慎重な対応が必要です。
売主が負うリスクと具体例
契約不適合責任で売主がよく問われるのは、以下のような事例です。
第一に「雨漏り」です。築20年以上の戸建てで多く発生します。売主は「最近は雨漏りしていない」と思っていても、買主が住み始めて雨が降ったときに天井に染みが出るケースがあります。過去に雨漏り修繕した履歴があるなら契約書に明記し、修繕記録も添付しておくことが重要です。
第二に「シロアリ被害」です。床下や柱の被害は普段の生活では気付きにくいものです。引渡し後に発見されると、駆除費用＋構造修繕費で数十万〜数百万円の請求になることもあります。売却前にシロアリ調査をしておくと安心です。
第三に「給排水管の不具合」です。築古物件では配管の劣化で水漏れや詰まりが起きやすく、引渡し後の発覚が多いトラブル項目です。事前に水漏れ点検をしておき、不具合があれば契約書に明記しましょう。
第四に「地中埋設物・土壌汚染」です。建て替え時に地中から廃材やコンクリート塊が出てくる、ガソリンスタンド跡地で土壌汚染が発覚するなど、土地に関わるトラブルもあります。古い土地は来歴を確認しておくことが大切です。
これらの不具合について、売主が「知っていたのに告げなかった」場合は責任が重くなります。誠実に伝える方が、結果的に売主自身を守ることになります。
売主としてのリスク回避策
契約不適合責任のリスクを抑えるには、いくつかの対応策があります。
第一に「物件状況確認書（告知書）の丁寧な記入」です。これは売主が知っている物件の状態を買主に伝える書類で、雨漏り履歴、シロアリ被害、給排水の不具合、近隣との境界トラブル、騒音問題、過去の事件事故などを記載します。「知らなかった」と書くより、「知っていることは正直に書く」方が、後のトラブルを防ぎます。曖昧な記憶でも「過去に一度修繕した記憶あり」など、可能な限り情報を出すことが重要です。
第二に「既存住宅売買瑕疵保険の加入」です。専門業者が物件を検査し、保険会社が一定の不具合に保険金を支払う制度です。築古住宅でも検査をクリアすれば保険加入でき、買主への安心材料になり、売主側のリスクも軽減できます。費用は5〜10万円程度ですが、特に築20年以上の戸建てでは加入を強くおすすめします。
第三に「契約書での免責特約の活用」です。契約書に「契約不適合責任は引渡し後3ヶ月で終了する」「設備類は契約不適合責任を負わない」といった特約を入れることで、責任範囲を限定できます。ただし「売主が知っていた不具合を告げなかった場合」は、特約に関わらず責任を負う点に注意してください。
第四に「インスペクション（建物状況調査）の実施」です。専門家による事前検査で不具合を洗い出し、その結果を買主に開示することで「知らなかった」「告げなかった」というトラブルを未然に防げます。費用は5〜10万円程度ですが、買主の安心感が増し、成約スピードも上がる効果があります。バナナハウス株式会社では信頼できるインスペクション業者をご紹介できます。
まとめ
契約不適合責任は売主にとって重要なリスク要素であり、売却後数年経ってからのトラブルにもつながります。物件状況確認書の丁寧な記入、瑕疵保険の活用、契約書の特約整備、インスペクションの実施で、リスクを大幅に抑えることができます。バナナハウス株式会社では契約書の作成サポートや必要書類の準備まで丁寧に対応いたします。安心して売却を進めたい方はぜひご相談ください。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
