物件の内見後・申込後のキャンセルにはどんなルールがあるのか、そのトラブルへの対応を整理します。
はじめに
物件の内見・申込を進めた後で、「やはり別の物件にしたい」「条件が変わってキャンセルしたい」というケースは珍しくありません。一方、業者側からは「申込後のキャンセルはできない」「キャンセル料が発生する」と言われることがあり、トラブルの種となることがあります。本記事では物件契約前のキャンセル・申込撤回に関するルールを整理します。
内見・申込・契約の段階区分
不動産取引には、いくつかの段階があり、それぞれの段階で法的拘束力が異なります。第一段階は「内見・物件案内」です。物件を見て検討する段階で、この時点では何ら法的拘束は生じていません。当然、キャンセル料も発生しません。第二段階は「申込（申込書・買付証明書の提出）」です。「この物件を契約したい」という意思表示で、業者から申込書（賃貸）・買付証明書（売買）の提出を求められます。この時点では一般的に法的拘束力は弱く、契約交渉の意思表示にとどまる位置付けです。ただし、申込みに伴い申込金を預けるケースがあります。第三段階は「重要事項説明・契約締結」です。宅地建物取引士による重要事項説明を受け、契約書に署名・押印する段階です。ここで初めて売買契約・賃貸借契約が法的に成立し、双方に契約上の権利・義務が生じます。手付金の授受もこの段階が一般的です。第四段階は「決済・引渡し」です。代金支払いと物件引渡しを行う段階で、契約に基づく履行が完了します。トラブルが多いのは、第二段階（申込）から第三段階（契約締結）への移行期です。法的拘束力の認識に貸主・業者・借主の間でズレがあり、キャンセルの可否で意見が分かれます。
賃貸の申込段階でのキャンセル
賃貸物件の場合、申込から契約までの流れは次のように進みます。物件を内見して気に入った借主は、業者に「入居申込書」を提出します。これに伴い、業者・貸主は入居審査（家賃保証会社の審査も含む）を実施します。審査通過後、契約日程の調整、契約締結という流れです。申込段階でのキャンセルの扱いは、法的には次の通りです。第一に、申込書の提出は契約締結の前段階に過ぎず、原則として申込者は自由に申込を撤回できます。「契約していない以上、いつでもやめられる」が基本原則です。第二に、申込金（預り金）の返還です。申込時に申込金を預けた場合、申込撤回時には全額返還されるのが原則です。「申込金は返還しない」という業界慣行は、法的根拠が乏しく、消費者契約法上も問題があると指摘されています。第三に、業者・貸主の損害です。申込撤回により業者・貸主に実害が生じた場合（広告費・他の借主への対応コストなど）、それを請求できる余地はありますが、相当因果関係のある実損に限られ、無制限の賠償ではありません。第四に、契約締結後のキャンセルは契約解除となり、契約書の解除条項に従います。手付金放棄での解除、違約金支払いでの解除など、契約条件次第です。トラブル予防のためには、申込時に「申込金の性質」「キャンセル時の取扱い」を書面で確認しておくことが重要です。
売買の買付申込撤回
不動産売買の場合、買付証明書（買付申込書）の提出から契約締結への流れは次のようになります。買主が「この価格・条件で購入したい」という意思表示として買付証明書を提出し、売主との交渉・条件調整を経て、合意できれば売買契約締結に進みます。買付撤回の扱いは、法的には次の通りです。第一に、買付証明書は法的拘束力のない意思表示と解釈されるのが一般的です。「契約の予約」とは異なり、買付撤回は原則として自由にできます。第二に、買付撤回への損害賠償請求は、通常認められません。買主が買付を出した段階では、売主・業者に大きな投資コストは発生しておらず、損害が立証困難なためです。第三に、契約締結後の解除は手付金関係で処理されます。手付金が授受された後の解除は、買主側からの解除なら手付金放棄、売主側からの解除なら手付金倍返しが原則です。第四に、ローン特約による解除は無償です。買主の住宅ローン審査が通らない場合、契約に「ローン特約」が付されていれば、手付金放棄なしで契約解除が可能です。ローン特約の有無・条件は契約書で確認しましょう。第五に、業者の対応に問題があった場合の対応です。一部業者は「買付撤回には違約金が必要」と主張することがありますが、これは法的根拠が乏しく、買付段階での違約金請求は応じる必要がない場合がほとんどです。
まとめ
内見後・申込後のキャンセルは、契約締結前であれば原則自由にでき、申込金も返還されるのが基本ルールです。トラブル予防には、申込時の取扱い書面確認、契約締結のタイミングへの理解、必要な専門家相談が有効です。バナナハウス株式会社では、苫小牧で透明な取引説明を心がけ、お客様にご納得いただける物件選びをサポートしております。
この記事は北海道苫小牧市の不動産仲介会社「バナナハウス株式会社」のコラムです。住宅の購入・売却・賃貸についてご相談はお気軽にお問い合わせください。
