苫小牧市の不動産情報

親から相続した苫小牧の家を売ろうとすると、「名義変更が先なのか」「期限はあるのか」「税金はいくらか」と、いくつもの手続きが一度に出てきます。この記事では、相続した家を売るときの期限を時系列で並べ、売れる状態にするまでの手順、使える2つの税の特例、苫小牧市での手続きを、地元の不動産会社の立場で整理します。

相続した家に関わる期限一覧

相続登記の経過措置の期限（2027年3月31日）と、空き家の特別控除の終了（2027年12月31日）は、どちらも2027年に来ます。相続した家を売る予定なら、早めに動くほど選択肢が広がります。

売れる状態にするまでの手順

1. 相続人と財産を確認する：戸籍を集めて相続人を確定し、家の名義を登記簿で確認します。
2. 遺産分割協議をする：相続人全員で、誰が家を取得するかを決め、遺産分割協議書を作ります。遺言書があれば、その内容に従います。
3. 相続登記（名義変更）をする：法務局で、亡くなった方の名義から相続人の名義へ変更します。売却するには、原則として相続人の名義になっている必要があります。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%が目安です。
4. 査定を受け、売り方を決める：仲介か買取か。相続登記の前でも、査定は受けられます。
5. 売買契約・引き渡し：残置物の片付けや、境界の確認を済ませます。
6. 確定申告：売却益が出る場合や特例を使う場合は、翌年に確定申告します。

家の分け方：4つの方法

売ることが決まっているなら、換価分割が最も整理しやすい方法です。共有名義は問題を先送りするだけになりがちなので、できれば避けてください。

税金の特例は2つ（併用できません）

空き家の3,000万円特別控除

国税庁の案内では、次の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

• 昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有でない家屋であること
• 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと
• 相続から売却まで、貸したり事業に使ったり、住んだりしていないこと
• 耐震基準を満たしているか、家屋を取り壊して売ること（令和6年1月以降は、売却後翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする場合も可）
• 売却代金が1億円以下であること
• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売るのではないこと

相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円です。苫小牧市で必要な「被相続人居住用家屋等確認書」の取得方法は、市の「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について」に載っています。

相続税の取得費加算の特例

相続税を払った人が、相続した財産を一定期間内に売ると、支払った相続税の一部を取得費に加算でき、売却益にかかる税金が減ります（国税庁 No.3267）。期限は、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

この2つの特例は、同じ家について併用できません。どちらが有利かは、相続税を払ったかどうか、売却益の大きさで変わります。確定申告の前に、税理士か税務署に確認してください。

そもそも相続税がかかるか

相続税の基礎控除は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」です（国税庁 No.4152）。たとえば相続人が3人なら4,800万円まで、遺産全体がこの額以下なら相続税はかかりません。

苫小牧で相続した家のよくある事情

• 相続人が道外・市外に住んでいる：管理に通えず、冬の雪下ろしや水抜きが難しくなります。凍結の費用負担は「苫小牧で水道管が凍結・破裂したら」で説明しています。
• 築年数が古い：昭和56年以前の家は空き家の特別控除の対象になり得ます。解体するなら市の補助金を事前に確認してください。
• 空き家のまま放置している：市から勧告を受けると固定資産税が上がります。詳しくは「苫小牧の空き家は放置すると固定資産税が最大6倍に？」をご覧ください。
• 水道の所有者変更：相続で所有者が変わったら、市内に住まない場合は、市内の代理人を選んで水道の届出が必要です。

売却の流れと費用は「苫小牧で不動産を売却する」、空き家の貸す・解体するという選択肢は「苫小牧の空き家を売る・貸す・解体する」にまとめています。

当社にできること

バナナハウス株式会社（苫小牧市本幸町1-1-1）は、相続した住宅・土地の査定、仲介、買取に対応しています。相続登記の前、遺産分割の話し合い中でも、売れる価格の目安をお出しできます。相続登記は司法書士、相続税や特例は税理士のご紹介も可能です。物件の種別・所在地・ご連絡先の3つでお申し込みください。