苫小牧市の不動産情報

離婚が決まると、多くの方が「この家をどうするか」で止まります。売るのか、どちらかが住み続けるのか。住宅ローンが残っていたらどうなるのか。この記事では、苫小牧で離婚に伴って家を売るときの判断の順番、ローンが残る場合の考え方、財産分与と税金の注意点を、不動産会社の立場で説明します。法律の判断は弁護士、税務は税理士の領域なので、その境目も明記します。

最初に確認する3つのこと

1. 名義：登記簿で、誰の名義か（単独か、夫婦の共有か）を確認します。共有名義の家は、二人の同意と署名がないと売れません。
2. ローン残高と売れる見込みの価格：売却代金でローンを完済できるか（アンダーローン）、足りないか（オーバーローン）で、取れる選択肢が変わります。
3. 誰が住み続けるか、住み続けたいか：どちらも住まないなら売却、どちらかが住むなら名義とローンの整理が必要です。

査定は、離婚の話し合いと並行して進められます。先に売れる価格を知っておくと、財産分与の話が具体的になります。

売るタイミング：離婚前か、離婚後か

離婚後は連絡を取りにくくなり、売却が止まるケースが少なくありません。共有名義なら、離婚前に売却の方針と価格の下限を決めておくと進めやすくなります。

片方が住み続ける場合の落とし穴

住宅ローンは、名義人本人が住むことを前提に貸している契約が一般的です。ローン名義人が出ていき、別の人が住み続けると、金融機関との契約に抵触する場合があります。名義やローンを変えずに住み続ける取り決めをする前に、必ず金融機関に確認してください。

ローンが残っている場合

まず、金融機関から「ローン残高証明書」を取り寄せて、現在の残高を確認してください。

財産分与の基本

民法768条により、離婚した人は相手に財産分与を請求できます。話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所に申し立てられます。申し立ての期限は、2026年4月施行の民法改正で、離婚から2年を5年に延長されました（施行前に離婚した場合は従来の2年）。家庭裁判所は、婚姻中に築いた財産の形成への寄与の程度が異なることが明らかでないときは、寄与を等しいものとして扱います。実務では「2分の1」が基本とされています。

• 結婚前から持っていた財産や、親から相続した財産は、原則として分与の対象に入りません。
• 家の購入時に親から頭金の援助を受けた場合など、事情によって取り分が変わることがあります。
• 分け方は、書面（離婚協議書、公正証書）に残しておくと後の争いを防げます。

分与の割合や、相手が売却に同意しない場合の対応は法律問題です。弁護士や法テラスにご相談ください。当社は、査定額や売却の手順といった不動産の部分でお手伝いします。

売却にかかる税金

家を売って現金を分ける場合

自分が住んでいた家を売るときは、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。すでに住んでいない家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象です（国税庁）。夫婦それぞれが共有持分を持つ場合は、それぞれが適用を受けられます。

家そのものを財産分与で渡す場合

土地や建物で財産分与をすると、渡した人に譲渡所得の課税が行われることがあります。分与したときの時価が収入金額になります（国税庁）。受け取った人に贈与税がかかることは、通常ありません。分与の額が多すぎる場合などは例外です。具体的な金額は税理士に確認してください。

売却の準備と必要書類

• 登記識別情報（権利証）、固定資産税の課税明細書、ローン残高証明書
• 本人確認書類。登記簿の住所・氏名が現在と違う場合は、売却前に変更登記が必要です。結婚や転居で変わっている場合は、早めに確認してください。
• 共有名義の場合は、二人分の書類と署名・押印

売却の流れ、仲介と買取の違い、手数料は「苫小牧で不動産を売却する」にまとめています。2026年の地価公示で、苫小牧の住宅地は平均+4.15%と上昇しており、時間に余裕があるなら仲介で相場どおりに売れる状況です。ただし、離婚の事情で時期が決まっている場合は、買取に切り替える選択肢もあります。

当社にできること

バナナハウス株式会社（苫小牧市本幸町1-1-1）は、離婚に伴う住宅の査定、仲介、買取に対応しています。相手に知られずに査定だけ先に確認したい、ローンの残り方を踏まえて売却額を試算したい、といったご相談もお受けします。物件の種別・所在地・ご連絡先の3つでお申し込みください。